土地相続問題発生
不動産の相続問題とは
相続問題って自分には関係ないことだと思っていませんか？私もそのうちの一人でした。
自身含めて兄弟が3人いますが、私と姉が結婚して実家から離れて暮らしており長男のみが両親と同居しています。両親も定年したてくらいの年齢でまだまだ相続等が発生するまでには期間があるので気軽に考えています。
一方、妻の両親も同じかもしくは少し私の両親よりも年齢が上程度なのでまだまだそんな問題とは縁遠いかなと考えていました。
しかし、妻の祖母が亡くなった際に相続問題が発生してしまいました。
既に亡くなっている妻の祖父が昔、町工場を営んでおり、以前は社員寮として利用していた建物をアパートとして活用していました。アパートの名義は妻の母となっていましたが、アパートの土地部分は祖母名義でした。
妻の母には一人だけ兄弟がいたため被相続人としては二人です。
妻の母はアパート建物部分を所有しているため土地部分も相続が必要でありましたが
もう一人の被相続人は土地は不要という状況です。
そこで以下の話が持ち上がりました
・不動産以外の財産は半分にする
・土地部分は妻の母とする
・ただし、土地部分の評価額の半分を妻の母からもう一人の被相続人に支払う
相続同意書って一体
これだけ聞くと、「ふむふむ。なるほど。確かにそうだろうな」と私も他人事のように思っていました。が、どうやら被相続人ふたりの意見が異なる事態となりました。＃過去の認識齟齬なのか過去はそのような話だったが今の現状に照らすと生活環境が変わって意見が異なるようになったなど様々あるかと思います。
妻の祖父は当時、アパートの他に老後に小さな飲食店を営んでいたようです。
亡くなった際にもう一人の被相続人は飲食店を妻の母はアパートを相続しようという話になったようです。ただし、詳しいところは分からないですが、まだ祖母は存命であったためアパートの土地部分は祖母名義のままとなったようです。飲食店は建物、土地ともにもう一人の被相続人のものとなったいる。
亡くなった方の相続の際には相続同意書と呼ばれる相続対象となる財産などについての
同意書を被相続人となる全員で取り替わるようです。ここに上記の経緯の記載がない、ほかにも公正証書や念書などもないということで意見の行き違いが発生しました。
＃祖母の相続問題ですが、祖父が亡くなった際の相続同意書なども参考資料として読み解いたりとやはりこのような重要書類はよくよくしっかりと理解したうえで押印、サインをしないといけないんだと強く思いました。
相続時の寄与分って何のこと？
こういった経緯で何が問題になったかというと認識のずれもそうですが、
→「ただし、土地部分の評価額の半分を妻の母からもう一人の被相続人に支払う」
この部分です。
祖父は町工場を営んでいた関係上それなりにお金をもっていたようですが、それをアパートや飲食店のような形に残るようなものに変えていたためとくに現金はないようでした。
（問題①）
よほどの裕福な家庭でないかぎり、いきなり現金で「評価額の半分」という大金がないというのがもんだいでした。
（問題②）
もう一つは祖母が妻の母と同居していたが、年金や介護、度重なる入院、土地の固定資産税など祖母だけではまかない切れないお金を妻の母が工面していたため、それほどお金に余裕がないという点です。＃アパート収入があるのではという話も調停の中で出てきましたが築50年超の木造のかなり古い建物であり整備もされていなかったため入居率1割程度で持っておくほうがコストがかかる状態でした。
そこで祖母が生前だったときに工面していたお金を考慮してもらえないか
というのが相続時に考慮される「生前寄与分」というのが認められないのかという話がでてきました。
結果は認められないという結末に終わりましたが。
＃現状事情はわかるものの領収書等があっても認められないことがほとんどのようですね。
弁護士さんも得意分野と費用が全然違うんだなぁ
上記認識のずれを解消し、相続時の同意を図るために結局、調停で決めることになりました。
そのため対応してくれる弁護士さんを探すことになりました。
探す方法は２つありました。
１．法テラスなどの無料弁護士相談で対応してもらう
２．自分で探す
無料対応の場合はその分野（今回の場合は遺産相続問題）が得意、不得意関係なく
担当される方が決まるとのことです。遺産相続問題は土地、建物など不動産などが複雑に絡んでいるため得意とする弁護士さんにお願いすると良いという情報があったため自分で探すことにしました。
インターネットで情報を収集して３つの弁護士事務所に事の経緯と対応していただきたいこと
対応できる場合にはどのような費用体形での対応となるかを打診しました。
各事務所に訪問の上相談を行い、費用体形、メールやり取りの内容理解度、直接会話した際での印象で弁護士さんを決定しました。
費用体形は事務所によってバラバラですね。。。
・着手金も数十万から100万円までのばらつき
・報酬も「決定金額の10%」から「成功金額(闘争時金額から決定金額を引いたもの)の40%」
など
素人考えながら成功報酬型のほうが弁護士さんの実入りも大きくなるので親身になってくれるのではないかということで成功報酬型の事務所にお願いをしました。
（相手の言い分通りの結果となってしまった場合も10%の報酬を頂きます。という体形の弁護士さんに頼むのはどんな方なのだろうかと疑問です。時間をかけずにすぐに終わらせたい方とかですかね。）
調停って大変だ・・・丸3年もかかるとは
弁護士さんを選定して調停がスタートしました。最終的にはほぼ3年間完了までかかりました。
コロナウイルスの影響でなかなか調停が出来なかったこともありますが、相手方から、亡くなった祖母はもっと財産を保有していたはず。妻の母が使い込みしていた疑いがあるとの申告があったためです。
祖母、母が保有している口座情報、取引履歴から各種領収書等すべて取り揃えながらそんなことはしていませんと証明をしていきますが、口座から現金を引き落として現金で支払いが必要なものの領収書など細かく残っていないこともあり苦労しました。
＃やっていないことの証明も難しいですね。。。10年前の〇月〇日に2万円引き出されているがこれは何に利用したか、利用したことを領収書等で証明せよ。ということを一つ一つやるのはなかなか難しいものでしたね。
そしてなんやかんやで結果、3年間の調停機関を経て、ついにこれ以上の情報はないでしょうということで決着がつきました。
土地活用について
未知の世界
調停が完了する目途が立ったころに今後の話が立ち上がりました。
築年数も古いアパートですので、このアパートを壊すのか、改築するのか、建て替えるのか、売却するのかなど、どうしようかとなりました。そこで、母が亡くなった場合のことについても考えないといけないという話になりました。＃とにかく3年かかった調停が大変だったので。
相続のことも考えたうえで今後の方針を決めないとダメだねとなりました。
しかし、如何せん知識も乏しいのでどうするのが適切か分からないというところから
スタートでした。
アパート建て替える？マイホームを建てる？
アパートについて築50年超の無理な増改築を進めた建物であったため、リフォームは難しいと考えていました。また、保有していても相続時などでトラブルに巻き込まれるのであればいっそ売却してしまうのもありかとも考えましたが、亡き祖父母の思い入れのある土地ですのでそれも寂しいのでなんとか活用できないかと考えました。
アポートを取り壊して、マイホームを建築するのも考えましたが元々アパートだっため一軒家を建築するだけにしては少し広すぎるなともなりました。
その他には、駐車場にする？
→でも住宅地の通路突き当りに面した土地でありだれも利用しないだろう。
とか考えても答えがまとまらない感じでした。
住宅展示場を訪問してみた
思い返すと至るところにある展示場
考えはまとまらなかったですが、あーでもない、こーでもないと会話するため
アパート周辺資料は手元に持ちながら休日を過ごしていました。
ランチを食べ終えて妻とお茶をしていた際に、そういえば駅の近くに住宅展示場があったことを
思い出したのでふらっと立ち寄りました。
住宅展示場には以下ハウスメーカーがありましたが、入居者は少ないもののアパートを保有していた
のでその確定申告のため母が商工会議所のお世話になっており、その商工会議所がパナソニックホームズと提携していたという話を思い出し、まぁ話を聞いてみるか程度でふらっと訪問してみました。
向かってる最中によくよく考えると都内のあそこにも展示場ってあるよね。と思い返すといくつも展示場があったことを思い出しました。
その身になってみないと大きな展示場でも記憶に残らないものだなと思いますね。
「最寄りの展示場にあったハウスメーカー」
・パナソニックホームズ ←今回はここを訪問
・旭化成ホームズ
・クレバリーホーム
・積水ハウス
・ミサワホーム
・住友林業
・住友不相談
・ダイワハウス
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